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住宅価格3億6千万、チョンセ金額3億3千万...「空き缶チョンセ」注意

チョンセ価率90%を超えるところが約7万世帯/「チョンセ金あまりに上がる」売買へ乗換、拡散 

  • 住宅価格3億6千万、チョンセ金額3億3千万...「空き缶チョンセ」注意
家賃が天井知らずで突き上がり、住宅価格との対比で90%を超えたアパート団地が続出している。アパート競売落着率が平均83%水準であることを勘案すれば、競売で家を売っても、チョンセ金(住宅一括保証金)に充当できない「空き缶チョンセ」が急速に増えているわけだ。21日、不動産114によると、ソウル市の城北区、京畿道義王(ウィワン)市、水原市霊通(ヨントン)区など、チョンセ価率(売買価格とチョンセ金額の比率)が90%を上回る世帯は、全国的に7万6549世帯に達すると集計された。これらのアパートの売買価格とチョンセ金額の差は、世帯当たり平均2000万

実際、ソウル市蘆原(ノウォン)区中渓(チュンゲ)洞の住宅公団第5団地の占有面積76.5平方メートル物件は住宅価格が3億6000万ウォンで、チョンセ金は3億3000万ウォンまで上がった。水原市霊通区ピョクチェゴル9団地の住宅公団アパート占有面積59.3平方メートル物件は、住宅価格は呼び値基準で2億3000万ウォンだが、チョンセ金は2億1000万ウォン水準だ。近隣のウィワン市ネソンドン所在の三星レミアンの占有面積55.4平方メートル物件は、売買価格2億8000万ウォンでチョンセ金は2億6000万ウォンだ。

ソウルのアパート密集地域である蘆原と孔徳(コンドク)洞、堂山(タンサン)洞一帯は昨年末以降、チョンセ価率が80%を超えるアパートが急増しており、住宅価格の高い江南・瑞草(ソチョ)・盤浦(パンポ)も、チョンセ金の割合が急速に高まっている。全国のアパートのチョンセ金額は、先週まで73週連続で上昇し、史上最高値の更新を重ねている。地域別でチョンセ価率90%を上回る世帯数は、光州(クァンヂュ)広域市が2万5411世帯で最も多く、京畿道が1万586世帯、慶北は8705世帯、全羅南道は6741世帯、大邱(テグ)6102世帯などがその後に続いた。ソウルは490世帯、仁川は2607世帯、大田(テジョン)は2176世帯、プサンは1326世帯などだった。

京畿道義王市ネソン洞のA不動産関係者は、「チョンセ金の割合が80%を上回れば損をする危険がある」と語る。

京畿道では水原市と義王市に続いて、盆唐(プンダン)や軍浦(クンポ)市などもチョンセ金の高騰が止まらない。

盆唐の亭子(チョンヂャ)洞ウソンアパートの占有面積85平方メートル物件は、売買価格が5億7000万ウォンのところチョンセ金額が4億7000万ウォンで、82%水準だ。

同じ団地の占有面積69平方メートル物件も売買価格4億5000万ウォンのところチョンセ金額は3億6000万ウォンで、チョンセ価率は80%程度だ。軍浦市の山本(サンボン)洞レミアン・ハイアースは占有面積84平方メートル物件が、売買価格4億8000万ウォンでチョンセ金額は3億9000万ウォンと記載されている。

チョンセ金が住宅価格の80~90%に達するほど突き上がるやいなや、負担に勝てない入居者が売買に転換する動きを見せている。

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蘆原区中渓洞のB不動産関係者は、「昨年下半期は売買価格2億1000万ウォンにチョンセ金1億6000万ウォン水準で、売買価格とチョンセ金額が、同時に1000万ウォンずつ上がった」とし、「チョンセ価率が80%を超えて、売買価格もさらに上昇する趨勢」と語った。

チョンセ金額が過度に上昇したせいで、売買の解決の糸口が見えてきたわけだ。

水原市零通区のC不動産関係者は、「チョンセを探しに来て、住宅価格と2000万~3000万ウォンの差に過ぎないのを見て、購入を選択した人がかなりいる」とし、「新年に入って売買の問い合わせが増えている」と語った。

盆唐の亭子洞のD不動産関係者も、「リフォーム時の垂直増築許可に加え、年初、不動産が息を吹き返す兆しを見せ、売買の問い合わせも増え、呼び値も上昇する傾向にある」と語った。

入居者のうちの相当数は住宅価格の下落を懸念して、家を買う代わりにチョンセで家を借りるケースが多いが、このような傾向に変化が現れているわけだ。

チョンセ(住宅一括保証金)は、将来引越しする時に受け取ることができるので、少なくとも元金だけは保持されると考えるが、チョンセ金のあまりの急騰で、このような常識が崩れることがあるという指摘が出ている。

専門家らは、チョンセ価率が過度に高い場合、チョンセはもはや安全資産ではないと指摘する。

パク・ウォンガプ国民銀行不動産専門委員は、「チョンセ価率が高いと、競売に移ったり差し押さえられた場合、チョンセ金が保証されないことがある」とし、「チョンセ価率がアパート競売における平均落札価率より高い場合は、入居者が損害を甘受した契約」だと皮肉っぽく語った。

ヤン・ヂヨン リアルトゥデイ・リサーチチーム長は、「むやみに融資を受け、チョンセ金を上げてやるよりは、部分家賃への切り替えや、購入に転換することも真剣に検討すべき」と助言した。
  • 毎日経済_チン・ヨンテ記者 | (C) mk.co.kr
  • 入力 2014-01-21 17:36:42