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「住宅保証金1億上がってもどうにもならない」...家主の言い値

アパート保証金72週め上昇中...不動産現場ルポ/江南・江北全域までチョンセの種が尽きて...物件増えたウォルセは市勢がむしろ下落 

◆家賃暴騰、どこまで◆

  • 「住宅保証金1億上がってもどうにもならない」...家主の言い値
「半チョンセや(月極め家賃の)ウォルセ物件はいくつかありますが、(賃貸契約時の一括保証金のみで月極め家賃のない)純粋なチョンセはありません。チョンセに住みたいなら他の街をあたってみないと」。(ソウル市城北区貞陵洞、A不動産の関係者)

「1億ウォン以上ほど保証金を上げても、(学区のために)無条件に再契約からという雰囲気です。チョンセがないのにどうすればいいのですか」。(ソウル市瑞草区、キム・ヘヨン盤浦テヤン不動産代表)

新年早々からチョンセ金(一括保証金)の上昇勢いは破竹の勢いだ。

新学期の学区待機需要が高まったソウル市の江南(カンナム)一帯はもちろん、若い共稼ぎ夫婦や会社員の需要が多い城東(ソンドン)区や西大門(ソデムン)などの江北(カンブク)地域でも物件として出ているチョンセは種が尽きていた。

◆すがたを消した江南のチョンセ

記者はこの日、江南では「下町」として通じるソウルの地下鉄2号線と4号線の舎堂(サダン)駅近くの不動産仲介業者からずらっと調べてみた。

舎堂駅から梨樹(イス)駅にそって歩きながら、あたってみたが徒労だった。チョンセとして出ている物件は一つもなかった。なんとか瑞草(ソチョ)区方背(パンベ)洞の現代ホームタウン1次で似たような物件をひとつ見つけた。これも専用面積59平方メートルばかりの中型マンションを、保障金3億5000万ウォンと家賃月額35万ウォンを要求する半チョンセだった。再び9号線新盤浦(シンバンポ)駅近くの三星レミアン・パーステージ、盤浦ヒルステートなどを訪れた。やはりなかった。旧盤浦駅近隣の盤浦住宅公団1団地では、保証金3億5000万ウォンに家賃80万ウォンと言われた。

新学期需要が待機の陽川(ヤンチョン)区の、木洞新市街地1団地の占有面積51平方メートルの家賃も昨年初めより1億ウォンほど上がり、現在は2億6000万から2億8000万ウォンまで高騰した。木洞A不動産の関係者は「学校のために家を移すこともできないし、‘スーパー甲者’である家主の言い値で賃貸価格の相場が上がる」とし、「家主がチョンセの新入居者に1年契約を強要する事例もある」と語った。

◆風船効果、江北チョンセ

江北地域の仲介業者10社を無作為に立ち寄って、チョンセを入手できないかと尋ねた。帰ってきた答えは冷たかった。7~8ヶ所は「チョンセ物件探しは夢のまた夢だ。チョンセ価格と売買価格との差がほとんど出ないので、家を買うか、あるいは家主に家賃を少し下げてもらう相談するのがよい」という回答が帰ってきた。

麻浦区賀中(ハヂュン)洞の漢江パムソムチャイの占有84平方メートルのチョンセ物件は、1年前には4億~4億3000万ウォンの線で取り引きされたが、現在では5億~5億4000万ウォンに、チョンセ金の最高値を継続して塗り替えている。孔徳(コンドク)洞の孔徳レミアン1次の占有面積59平方メートル物件の家賃も、昨年初めより3000万~5000万ウォンほど上がり、2億8000万~3億ウォンで売買価格(3億6000万円)にほぼ近接している。

孔徳洞S不動産の関係者は「ウォルセ(月極め家賃)をもらおうとする住宅所有者らが我も我もと半チョンセに変えるので、ウォルセがむしろ10万~15万ウォンほど下落した」と述べた。

会社員の実需要が殺到する城東区玉水(オクス)洞のオクスオウルリムの占有85平方メートル物件の家賃は5億5000万~5億8000万ウォンで、1年前に比べて1億5000万~1億9000万ウォンも急騰した。玉水洞のB不動産関係者は、「都心に通勤するサラリーマンの需要と、江南のチョンセ難に追われた人々が押し寄せて来て、チョンセの品薄状態が続いている」とし、「今年の江南の再建築団地への移住が始まると、チョンセ難がさらにひどくなるだろう」と憂慮した。

◆見通しも対策もないチョンセ難

9日、韓国鑑定院によると甲午年(2014年)新年の最初の週に全国のアパートのチョンセ価格は0.17%上昇し、72週連続で上昇を続けた。

パク・キジョン韓国鑑定院研究員はこの日、「家賃の高騰地域が江南地域から城東(ソンドン)、永登浦(ヨンドゥンポ)、蘆原(ノウォン)など、実需要者が主に訪れる郊外に広がっている」と明らかにした。

問題は、チョンセ需要が供給を超過しつつ起きるチョンセ金の高騰に対し、妙案も短期見通しも対策も見えないという点である。シム・ギョオン建国大学不動産学科教授は「チョンセは典型的に提供者である家主の優位市場」とし、「銀行預金金利は3%にもならないのに、月極め家賃の切り替え利回りは6%を超える現実では、家主のチョンセ忌避、月極め家賃を好む現象は続くしかない」と展望した。

理論的には、住宅価格の60%や70%のレベルで、短期的にチョンセ金の上昇勢いが弱まる見込むよりも、むしろ家主の実質投資収益率という側面から見ると、住宅価格よりもチョンセ金が高くてもおかしくないという指摘だ。

しかし不動産114によれば、今年の全国のアパート入居物量が前年より36%増の26万6545世帯で、チョンセ難に多少の息抜きができるだろうという見通しも出ている。
  • 毎日経済_イ・グヌ記者/ムン・ヂウン記者/イム・ヨンシン記者/イ・スンユン記者 | (C) mk.co.kr
  • 入力 2014-01-09 17:32:24