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再開発事業の建築用途制限を廃止…六本木ヒルズのような複合再開発可能に
◆ 国土交通部の業務計画 ◆
- 今後はソウルや釜山や大邱など国内の大都市都心でも、東京の六本木ヒルズのような複合再開発の事例が現れるものと思われる。デベロッパーとリーツ（REITs）、信託社などがニュータウン・再開発事業に参入し、さまざまな形の再開発事業が可能となるからだ。代表的な都市再生・再開発の成功事例である六本木ヒルズは2003年、古い木造住宅密集地域を住宅・商業・文化・ホテル・放送局・美術館などで複合開発した場所だ。
< 再建築の規制緩和で複合開発の可能性が高まった漢南ニュータウン一帯の景色。 [イ・スンファン記者] >
27日、国土交通部は今年の業務計画として、再開発事業を通じて住宅はもちろんホテル・ショッピングモール・百貨店・コンベンションセンターなども複合的に供給できるように、建築用途の制限を全面廃止すると明らかにした。
これにより、これまで用途制限で単にアパートやオフィステル・商店街だけを建てることにとどまっていた国内の再開発プロセスが、一段階アップグレードされる基盤が整えられた。
金京煥（キム・ギョンファン）国土部1次官は「現在、再開発事業は住宅や近隣商店街だけを供給できる」とし、「商業・工業・準住居地域を含んだり、または隣接する再開発区域に複合開発を可能にすると事業性が改善され、多様な大規模施設を入れることができるだろう」と語った。
国土部によると、準住居・商業地域が含まれている再開発区域は現在、ソウル57ヶ所、釜山28ヶ所、大邱52ヶ所の計218ヶ所にのぼる。
キム・ジェジョン国土部住宅政策官は、「準住居の割合が46％に達する漢南ニュータウン1区域や、24％を占める黒石（フクソク）ニュータウン1区域などがソウルでは代表的な地域」だと説明した。
漢南1区の場合、総面積比での準住居面積の割合は46％で、5万3000平方メートルを少しこえる。黒石1区は24％で8500平方メートルに達する。
ソウル市の場合、条例まで考慮すれば準住居地域が含まれる再開発区域には、ホテルは不可能だがデパートやショッピングモール、オフィステル、オフィスビル、コンベンションセンターなどすべて建てることができる。
ある不動産開発業者の関係者は、「駅周辺近くの再開発区域の場合、六本木ヒルズのような開発に成功した事例が出てくるかもしれない」とし、「組合の力量が足りなければ、信託会社やリーツが参加する方式になるだろう」と予想した。
このような開発方式は、すでに釜山で現代産業開発が推進する事業と軌を一にする。現代産業開発はアイパークマリーナを事業施行者（SPC）にして、水営湾ヨット競技場一帯をホテルやコンベンション・商業施設に変貌させる計画だ。
国土部の計画通りに、再開発区域にアパートの代わりにさまざまな建築物が建設できるかは未知数だ。
KB国民銀行のパク・ハプス道谷スターPBセンターシニア不動産専門委員は、「現実的には組合員らが、分譲性の良いアパートやオフィスビルを好むことが最大の障害」だとし、「漢南ニュータウンは梨泰院・龍山公園・漢江と連携した複合開発が効果をおさめると期待される」と語った。
国土部はまた、類似した整備事業を統廃合して、複雑な整備事業制度を分かりやすく全面改編する作業も年末までに推進すると明らかにした。都市・住居環境整備法を全面改正し、住居環境改善事業・住居環境管理事業・住宅再開発事業・都市環境整備事業・住宅再建築事業・街路住宅整備事業などの6つの整備事業を、住居環境改善事業・再開発事業・再建築事業などの3つに統合し、小規模整備事業である街路住宅事業は特例法を制定して手順を最大限に短縮することにした。
複雑な手続きのために発生した組合員間の紛争は相当数減って、事業速度も高まると国土部は見ている。
容積率の問題で建て替えが困難な盆唐など、第1期新都市のリモデリングを活性化するための方策も盛り込んだ。
リモデリング組合設立の同意要件を、土地などの所有者の5分の4から4分の3に軽減し、安全性が保証される範囲で住宅間の耐力壁の撤去を可能にすることにした。
国土部はまた、全国的に2010年時点で79万世帯に達する空き家を効果的に活用できるように特例法を制定するという計画だ。 - 毎日経済_ムン・ジウン記者 | (C) mk.co.kr | 入力 2016-01-28 08:17:59
