トップ > コリアナウ > 社会 > ソウル市、青年層に賃貸住宅提供のため駅勢圏で高密度の開発を推進
ソウル市は「2030」世帯に賃貸住宅を供給するために、駅勢圏に高密度の開発を推進する。民間開発者の参加を誘導するために、駅のホームから半径250メートル以内の駅勢圏の住居用地を、商業地域のレベルにまで容積率アップを可能にしたことから「破格的」だという評価だ。
朴元淳（パク・ウォンスン）ソウル市長は23日、「駅勢圏2030青年住宅」供給案を発表し、これを3年間の限定で運営して青年層に信頼性の高い住宅を提供し、地域経済の活性化を導くと語った。
パク・ウォンスン市長がこの日に発表した「2030青年住宅」の供給方法は、駅勢圏に隣接する2・3種一般住居地域、準住居地域、3種と準住居地域は商業地域の水準にまで容積率を高め、賃貸住宅を含む民間開発を誘導するというのが核心だ。容積率が高くなると同じ面積の土地により高い建物を建てることができることになるので、そのぶん賃貸住宅を供給するようにという腹案だ。ソウル市はまた、取得税と固定資産税の減免などの財政支援も並行する方針だ。
市によると現在、ソウル市内の地下鉄駅は280カ所あり、このうち準住居地域に種の変更が可能な土地に位置した地下鉄駅は120駅あまりで、商業地域に変更できる土地と隣接する地下鉄駅は60駅あまりだ。ソウル市では来る7月、忠正路（チョンジョンノ）駅と烽火山（ポンファサン）駅の駅勢圏でモデル事業が開始され、早ければ2017年の上半期から供給が行われる見通しだ。
ソウル市は、駅勢圏可用地事業率にしたがって30％だけが開発されても、21万世帯（専用面積36平方メートルを基準に）の住宅供給が可能で、このうち青年のための公共賃貸住宅4万世帯が供給されることを期待している。事業対象地は駅ホームを基準に250メートル以内で、△鉄道（都市鉄道・軽便鉄道）が2つ以上交差する「ダブル駅勢圏」、△バス専用車路のある単一駅勢圏、△幅30メートル以上の道路に位置する単一の駅勢圏などだ。ただし専用住宅、1種一般住居、漢陽都城（ハニャントソン）に囲まれた都心は除外される。民間事業者は規制緩和と用途地域変更の利益を得る代わりに、住居面積100％を準公共賃貸住宅として建てなければならない。
ソウル市はこのうち10～25％を「小型公共賃貸住宅」（専有面積45平方メートル以下）として確保して、大学生・社会新人・新婚夫婦に周辺相場と比較して60～80％で提供する計画だ。公共賃貸住宅を除外する住居面積の残りの75～90％は、民間が供給する準公共賃貸住宅（専有面積85平方メートル以下）として、賃貸義務期間は8年に家賃上昇率は年5％に制限される。
ソウル市はまた、住居比率が高くなるほど全体容積率が低くなる用途容積制の代わりに、最小容積率（準住居400％・商業地680％）を保証する「基本容積率」を新たに導入することにした。これ以外に、駐車場の設置基準を従来比の半分に軽減し、固定資産税・取得税の減免や融資利子の支援方案も提示された。
ソウル市は、地価だけが上がって開発事業が行われないおそれがあることから、今回の規制緩和を3年間の一時的運営だと説明した。パク市長は、「既存の駅勢圏開発が分譲を中心に行われ、地価だけが上がって開発されない副作用があった」とし、「青年住宅の問題解決は、われわれの社会が直面する最優先課題」だと語った。
ソウル市は個人土地所有者を対象に、来月の総選挙が終わった直後に事業説明会を開催する計画だ。続けて、開発事業を円滑に推進できるようにコンサルティングなどを行い、地主が希望する場合にはSH公社（前ソウル市都市開発公社）が共同実施あるいは代行事業を行ったり、民間事業者と連結させる計画だ。
業界では市の今回の対策を破格だと評価する意見が支配的だ。特にこれまでの駅勢圏の「シフト（長期チョンセ住宅）」事業の副作用を最小限に抑え、民間を引き入れるために事業性を高めることのできるインセンティブを多く上乗せしたことが鼓舞的だという反応だ。
現在、ソウル市の駅勢圏周辺の土地はほとんど民間が持っている。しかし事業性が不足して、5階建て以下の老朽建物として放置されたケースが多い。例えば駅から250メートル以内の土地・建物の所有者であれば、ソウル市と協定を結んで中層以上に再開発が可能だ。第3種または準住居地域であれば、公共の貢献度に応じて容積率インセンティブ（400～500％ポイント）を受け、最大800％まで上げることができる。
低層に商業施設を建築することはできるが、建物のすべての住居面積は8年間義務的に保持する必要のある準公共賃貸住宅と青年公共賃貸住宅を建てなければならない。 1階は商業施設で2階以上は住宅として構成された、一種の「分譲転換型住商複合」を建てることができるようになるわけだ。
また、都市計画関連の市の審議を経たことから容積率のインセンティブが少しずつ削られ、許認可に時間がかかったことから開発期待感で地価だけが上昇し、けっきょく民間で事業を実行に移す前に放棄する事例が続出していた点も補完された。都市・建築審議などを一度に得ることができる統合審議委員会の新設は、民間から継続して提案されていた事項だ。
このために、業界では「父親の土地があればすぐにでも事業をやりたい」という言葉も出てくる。シニョン（ShinYoung）グループの関係者は「駅勢圏周辺で、ある程度の規模のある開発が進む可能性が高い」とし、「設計から施工と賃貸住宅の維持・管理に至るまで、体系的で総合的に推進されれば品質の良い賃貸住宅を供給でき、都市景観の問題も解決できる」と診断した。
駅勢圏の高密度開発が商業用途の開発ではなく住居用途に集中し、挙動が不便な高齢者層が駅勢圏開発の恩恵対象から除外された点は議論の種だ。
建国大不動産学科のシム・ギョオン教授は、「駅勢圏の用地はソウルでも戦略的に重要な空間であるだけに、雇用創出などのために開発されなければならないのに、ここに住宅を建てるのがいいのか、このような恩恵が青年などの特定層だけに集中した場合、公平性を満たしているかも考えてみる必要がある」と語った。
ソウル市、青年層に賃貸住宅提供のため駅勢圏で高密度の開発を推進
駅勢圏に青年賃貸住宅…ソウル市が高密度開発
< 朴元淳版、駅勢圏高密度開発の概要 >
朴元淳（パク・ウォンスン）ソウル市長は23日、「駅勢圏2030青年住宅」供給案を発表し、これを3年間の限定で運営して青年層に信頼性の高い住宅を提供し、地域経済の活性化を導くと語った。
パク・ウォンスン市長がこの日に発表した「2030青年住宅」の供給方法は、駅勢圏に隣接する2・3種一般住居地域、準住居地域、3種と準住居地域は商業地域の水準にまで容積率を高め、賃貸住宅を含む民間開発を誘導するというのが核心だ。容積率が高くなると同じ面積の土地により高い建物を建てることができることになるので、そのぶん賃貸住宅を供給するようにという腹案だ。ソウル市はまた、取得税と固定資産税の減免などの財政支援も並行する方針だ。
市によると現在、ソウル市内の地下鉄駅は280カ所あり、このうち準住居地域に種の変更が可能な土地に位置した地下鉄駅は120駅あまりで、商業地域に変更できる土地と隣接する地下鉄駅は60駅あまりだ。ソウル市では来る7月、忠正路（チョンジョンノ）駅と烽火山（ポンファサン）駅の駅勢圏でモデル事業が開始され、早ければ2017年の上半期から供給が行われる見通しだ。
ソウル市は、駅勢圏可用地事業率にしたがって30％だけが開発されても、21万世帯（専用面積36平方メートルを基準に）の住宅供給が可能で、このうち青年のための公共賃貸住宅4万世帯が供給されることを期待している。事業対象地は駅ホームを基準に250メートル以内で、△鉄道（都市鉄道・軽便鉄道）が2つ以上交差する「ダブル駅勢圏」、△バス専用車路のある単一駅勢圏、△幅30メートル以上の道路に位置する単一の駅勢圏などだ。ただし専用住宅、1種一般住居、漢陽都城（ハニャントソン）に囲まれた都心は除外される。民間事業者は規制緩和と用途地域変更の利益を得る代わりに、住居面積100％を準公共賃貸住宅として建てなければならない。
ソウル市はこのうち10～25％を「小型公共賃貸住宅」（専有面積45平方メートル以下）として確保して、大学生・社会新人・新婚夫婦に周辺相場と比較して60～80％で提供する計画だ。公共賃貸住宅を除外する住居面積の残りの75～90％は、民間が供給する準公共賃貸住宅（専有面積85平方メートル以下）として、賃貸義務期間は8年に家賃上昇率は年5％に制限される。
ソウル市はまた、住居比率が高くなるほど全体容積率が低くなる用途容積制の代わりに、最小容積率（準住居400％・商業地680％）を保証する「基本容積率」を新たに導入することにした。これ以外に、駐車場の設置基準を従来比の半分に軽減し、固定資産税・取得税の減免や融資利子の支援方案も提示された。
ソウル市は、地価だけが上がって開発事業が行われないおそれがあることから、今回の規制緩和を3年間の一時的運営だと説明した。パク市長は、「既存の駅勢圏開発が分譲を中心に行われ、地価だけが上がって開発されない副作用があった」とし、「青年住宅の問題解決は、われわれの社会が直面する最優先課題」だと語った。
< 忠正路駅周辺の種変更予想地 >
業界では市の今回の対策を破格だと評価する意見が支配的だ。特にこれまでの駅勢圏の「シフト（長期チョンセ住宅）」事業の副作用を最小限に抑え、民間を引き入れるために事業性を高めることのできるインセンティブを多く上乗せしたことが鼓舞的だという反応だ。
現在、ソウル市の駅勢圏周辺の土地はほとんど民間が持っている。しかし事業性が不足して、5階建て以下の老朽建物として放置されたケースが多い。例えば駅から250メートル以内の土地・建物の所有者であれば、ソウル市と協定を結んで中層以上に再開発が可能だ。第3種または準住居地域であれば、公共の貢献度に応じて容積率インセンティブ（400～500％ポイント）を受け、最大800％まで上げることができる。
低層に商業施設を建築することはできるが、建物のすべての住居面積は8年間義務的に保持する必要のある準公共賃貸住宅と青年公共賃貸住宅を建てなければならない。 1階は商業施設で2階以上は住宅として構成された、一種の「分譲転換型住商複合」を建てることができるようになるわけだ。
また、都市計画関連の市の審議を経たことから容積率のインセンティブが少しずつ削られ、許認可に時間がかかったことから開発期待感で地価だけが上昇し、けっきょく民間で事業を実行に移す前に放棄する事例が続出していた点も補完された。都市・建築審議などを一度に得ることができる統合審議委員会の新設は、民間から継続して提案されていた事項だ。
このために、業界では「父親の土地があればすぐにでも事業をやりたい」という言葉も出てくる。シニョン（ShinYoung）グループの関係者は「駅勢圏周辺で、ある程度の規模のある開発が進む可能性が高い」とし、「設計から施工と賃貸住宅の維持・管理に至るまで、体系的で総合的に推進されれば品質の良い賃貸住宅を供給でき、都市景観の問題も解決できる」と診断した。
駅勢圏の高密度開発が商業用途の開発ではなく住居用途に集中し、挙動が不便な高齢者層が駅勢圏開発の恩恵対象から除外された点は議論の種だ。
建国大不動産学科のシム・ギョオン教授は、「駅勢圏の用地はソウルでも戦略的に重要な空間であるだけに、雇用創出などのために開発されなければならないのに、ここに住宅を建てるのがいいのか、このような恩恵が青年などの特定層だけに集中した場合、公平性を満たしているかも考えてみる必要がある」と語った。
- 毎日経済_キム・ギジョン記者／イム・ヨンシン記者 | (C) mk.co.kr
- 入力 2016-03-23 22:00:05
