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[チョンセ対策の逆説 ③] 7回にわたる政府の対策…不動産市場の副作用だけ育てた
チョンセ（伝貰）は、韓国独特の住宅賃貸制度
歴代のどの政府においても庶民の住居安定は、住宅政策の定番メニューだった。朴槿恵政府も例外ではなかった。「厚い中産層を作成し、庶民の住居不安を解消する」とし、新政府発足後、7回にわたる対策を出した。しかし、失敗と副作用が繰り返された。
朴槿恵政府発足直後、「まとまったお金のかからないチョンセ」「住宅バウチャー」などを盛り込んだ4・1不動産対策が初めて出てきた。まとまったお金の必要ないチョンセ融資はソ・スンファン国土部長官が直接考案し導入したもので、家主が借家人に代わって自分の家を担保にチョンセ資金の融資を受け、借家人の金利負担を下げるという趣旨だった。しかし、家主と借家人の両方に背を向けられ、事実上、用途廃棄された状況だ。商品販売額は昨年311億ウォン、今年341億ウォンに過ぎない。明知大学不動産学科のイ・サンヨン教授は「発想自体は新鮮だったが、借家人のために融資を受ける家主はあまりいないだろう」と評価した。
住居不安が加重されると、政府は急ぎの火を消すためにチョンセ融資の金利を引き下げて融資支援規模を拡大した。このような政府の対策は、チョンセ金（保証金）に油を注ぐ効果を発揮した。イ・ウォンヨン不動産研究所長は「中産層もリスクがないチョンセに居座る結果をもたらした」と述べた。
政府が賃貸借市場の先進化方案と命名した2・26対策は、無駄足の頂点を飾った。2住宅者のチョンセ所得課税を介してチョンセに偏った現象を軽減し、ウォルセ市場を活性化するという趣旨であったが、多住宅者の住宅購入心理を萎縮させて、最終的に白紙化された。また、他の副作用が起こった。いくつかの家主は上がったチョンセ金をウォルセに切り替え、全くウォルセ契約にも反映させずに、裏面契約を介して現金を受け取る場合も発生する。
政府が先月30日に発表した、多世帯・連立拡大もやはり「その場凌ぎ」の対策という批判から自由ではない。政府は数年前に都市型生活住宅の建設資金の金利を2％の超低金利でサポートした。しかし、結果は都市のスラム化と地価の上昇だった。
ただ、政府は今回は違うと言う。国土交通部関係者は「当時はワンルームが中心であったが、多世帯・連立は通常部屋が2つ以上で駐車場を備えた所」と述べた。しかし、専門家たちが見る視点は、別段変わらない。
10・30チョンセ・ウォルセ対策に含まれている再建築移住時期の調整も、現実性が低下し、副作用のみ招くという懸念が高い。ソウル市も独自に数回にわたる再建築移住時期の調整に乗り出したが、対象となったアパートから反発だけ作り出した。一部では、かえって「先移住」を推進する団地も現れた。
政府が一貫性のある不動産対策の哲学を持っているのかについても疑問だ。端的に、政府が9・1対策で申込規制を大幅に緩和し、新都市開発中止を宣言したところ、実需要者ははウィレ・東灘などの有望な宅地の新しいアパートに殺到している。 KB国民銀行のパク・ウォンガプ不動産研究委員は、「無住宅者でも有住宅者でも新しいアパートに当たったら、最終的に建設期間の2~3年の間は、チョンセの物件を見つけるしかない」とし、「申込が偏る現象がチョンセ市場には逆に需要が集まる圧迫効果を現している」と言った。
朴槿恵政府発足直後、「まとまったお金のかからないチョンセ」「住宅バウチャー」などを盛り込んだ4・1不動産対策が初めて出てきた。まとまったお金の必要ないチョンセ融資はソ・スンファン国土部長官が直接考案し導入したもので、家主が借家人に代わって自分の家を担保にチョンセ資金の融資を受け、借家人の金利負担を下げるという趣旨だった。しかし、家主と借家人の両方に背を向けられ、事実上、用途廃棄された状況だ。商品販売額は昨年311億ウォン、今年341億ウォンに過ぎない。明知大学不動産学科のイ・サンヨン教授は「発想自体は新鮮だったが、借家人のために融資を受ける家主はあまりいないだろう」と評価した。
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< 急増するチョンセ金の規模 >
政府が賃貸借市場の先進化方案と命名した2・26対策は、無駄足の頂点を飾った。2住宅者のチョンセ所得課税を介してチョンセに偏った現象を軽減し、ウォルセ市場を活性化するという趣旨であったが、多住宅者の住宅購入心理を萎縮させて、最終的に白紙化された。また、他の副作用が起こった。いくつかの家主は上がったチョンセ金をウォルセに切り替え、全くウォルセ契約にも反映させずに、裏面契約を介して現金を受け取る場合も発生する。
政府が先月30日に発表した、多世帯・連立拡大もやはり「その場凌ぎ」の対策という批判から自由ではない。政府は数年前に都市型生活住宅の建設資金の金利を2％の超低金利でサポートした。しかし、結果は都市のスラム化と地価の上昇だった。
ただ、政府は今回は違うと言う。国土交通部関係者は「当時はワンルームが中心であったが、多世帯・連立は通常部屋が2つ以上で駐車場を備えた所」と述べた。しかし、専門家たちが見る視点は、別段変わらない。
10・30チョンセ・ウォルセ対策に含まれている再建築移住時期の調整も、現実性が低下し、副作用のみ招くという懸念が高い。ソウル市も独自に数回にわたる再建築移住時期の調整に乗り出したが、対象となったアパートから反発だけ作り出した。一部では、かえって「先移住」を推進する団地も現れた。
政府が一貫性のある不動産対策の哲学を持っているのかについても疑問だ。端的に、政府が9・1対策で申込規制を大幅に緩和し、新都市開発中止を宣言したところ、実需要者ははウィレ・東灘などの有望な宅地の新しいアパートに殺到している。 KB国民銀行のパク・ウォンガプ不動産研究委員は、「無住宅者でも有住宅者でも新しいアパートに当たったら、最終的に建設期間の2~3年の間は、チョンセの物件を見つけるしかない」とし、「申込が偏る現象がチョンセ市場には逆に需要が集まる圧迫効果を現している」と言った。
- 毎日経済_イ・ジヨン記者 | (C) mk.co.kr
- 入力 2014-11-02 17:56:55
