ソウルの都心…大型ビル取引なくなり空室率上昇、中小型ビルが人気に

ソウルの都心…大型ビル取引なくなり空室率上昇、中小型ビルが人気に

ソウル市の江南圏はもちろん、汝矣島・光化門などのソウル市内の主要ビジネス地区の大型オフィスビルの取引きが姿をくらました。売り物もなく取引きも「行方不明」になった塩梅だ。オフィスの空室率もなかなか下がらないし、下半期の見通しも明るくないという診断だ。

不動産投資業界によると26日、今年に入ってソウルの都心の大型ビル売買市場が急激に冷え込んだ。

サヴィルズ・コリア（Savills Korea）の調査では、今年の上半期のビル市場で取引された1000億ウォン以上の大型ビルは、双竜セメント本社社屋を改装した中区苧洞（チョドン）のシティセンターと、東国製鋼社屋に使われている中区水下洞（スハドン）のフェラムタワーの2件だけだ。

シティセンターはイージス資産運用に、フェラムタワーはサムスン生命に、それぞれ2025億ウォン（3.3平方メートル当たり1830万ウォン）と4200億ウォン（3.3平方メートル当たり2489万ウォン）で売却された。

昨年上半期の大型ビルの取引は7件で、1兆4590億ウォンだった。第1四半期の2件5865億ウォンと第2四半期の5件8725億ウォンなどだ。

昨年と比較して、今年の上半期は取引件数と金額の両方で半分以上に急減したわけだ。 2013年上半期（9件、1兆9679億ウォン）と比較すると減少傾向はさらに急峻だ。

サヴィルズ・コリアのホン・ジウン常務は、「不動産ファンドとリッツの取得税30％減免の優遇が昨年末に終了し、今年の取引は急減した」と語る。ホン常務は、「税制優遇が消えても待機需要はある程度あるが、市場にモノがない」とした。

3つの利点が減ったことが少なくない影響を及ぼしたという分析だ。
ファンド・リッツ取得税は2001年の導入以来、2009年までに50％減免率を適用したが、2010年からは30％に減免が縮小され、これさえも昨年に終了した。リッツ協会の関係者は、「今年からリッツがビルを購入する場合、取得税4.6％を負担しなければならない」とし、「取得税負担の増加は全体的な収益率の低下につながって、投資が萎縮した」と語った。この関係者は、「大型ビルの価格が正常範囲を超えて過度に上昇した側面も無視できない」と説明した。

継続する空室率の上昇も、機関投資家の大型ビルに対する投資を減少させた要因として指摘されている。

サヴィルズ・コリアによると、江南、汝矣島、光化門所在の3万平方メートル以上の大型ビルの空室率は、昨年第1四半期の11％から今年の第1四半期は14.7％へと着実に上昇した。テナントを得られないビルは売主の立場からは適正価格を受けにくく、買主の立場からは空室リスクのために投資を消極的にする。

大型ビルの市場には冷たい風が吹くが、これとは反対に300億ウォン以下の中小型ビル市場は物件がなくて売れないという話が出るほど熱くなった。特に芸能人や江南の富裕層は、清潭洞・街路樹キル・弘大などの主要な核心商圏の100億ウォン以下の商店街の建物を投資の第1位にあげていると伝えられた。

アルコリアアセットのファン・ジョンソン代表は、「低金利基調が続き、中小型ビルに対する資産的な関心は持続し、取引が増え続けている」とし、「江南地域の50億ウォン内外の中小型ビルは資産家らに特に人気が高く、下半期にも取引は活発に行われるだろう」と予想した。

核心商圏の中小型ビルの場合、空室リスクは高くなく、売買差益も期待できて一石二鳥だという話だ。このように、市内の中小型ビル人気が付きあがって街路樹キルと弘大などでは商店街の新築現場を容易に目にすることができる。

核心商圏の中小型ビルはテナントを比較的難なく入手できており、1年間の使用料を受け取らない「レントフリー」が一般化した大型ビルの賃貸借市場と対照的なす姿だ。
毎日経済_ムン・ジウン記者 | (C) mk.co.kr | 入力 2015-06-26 15:58:44