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済州(チェジュ)不動産から抜け出す中国資本

    • < 新韓銀行の資産顧客が済州島で現場説明を聞いている。 [イ・ユンシク記者] >

    去る21日、済州道西帰浦市の中文観光団地近くの公認仲介士事務所の密集地域。済州道の不動産市場が熱いという過去のクチコミが色あせるほど閑散としている。 20社に達する仲介事務所の大多数は、客がいなかった。さらには店を閉めたところも目立った。現場で会ったJ公認の関係者は、「以前は一日平均10人程度のお客様がたずねてきたが、その中の半分以上が中国の投資家だった」とし、「最近は一日に一~二人ほどに減少し、中国人の投資問い合わせはまったく途切れた」とした。

    一時は「大口顧客」として通じていた中国人が、済州の不動産市場から去っている。投資移民の規制強化と悪化した世論、韓・中関係の亀裂などの影響が複合的に作用した結果だ。

    23日、国土交通部によると、今年の上半期の時点で外国人が保有している済州島の土地面積は2037万平方メートルで、昨年末に比べて22万平方メートルが減少した。外国人保有の土地が減ったのは、2002年に集計を始めて以来で初めてのことだ。特に中国人の済州での土地保有面積は、2011年の124万平方メートルから着実に増え続け、昨年末には888万平方メートルに達したが、今年の上半期末には853万平方メートルに減少した。中国人が既存の持分のうち、3.9%の35万平方メートルを処分して去ったわけだ。中国人の済州島での保有地が減ったことは、事実上初めてだと推定される。

    済州に対する中国人投資は、不動産投資移民制が導入された2011年から急増し始めた。 5億ウォンを投資すると永住権を取得することができるという利点が大きかった。今年の上半期を基準にして見れば、全体の外国人の持分のうちで中国人の割合は41.9%に達する。

    とは言え、投資移民による地域経済の波及効果は制限的であり、乱開発が懸念されるという指摘が提起されるやいなや、済州特別自治道庁は今年から、投資移民の適用対象地域を観光団地と観光地に限定した。その上、昨年から「サード」配置の議論が本格化し、韓国の不動産投資に対する中国人の警戒心理が高まったことも一役買った。

    中国人が抜けたことで、済州の不動産市場の熱気も冷めつつある。中国人の集中的な買収対象だった土地と、国内投資家が依然として関心を持つ住宅部門のあいだの差別化の可能性も垣間見える。 L公認の関係者は、「済州翰京面一帯の土地の場合、今月初めまで3.3㎡当たり80万ウォンを付けたが、今は60万ウォンあれば購入できる」とし、「それでも住宅なら国内投資家の需要があるが、土地は中国人の投資需要が減って直撃弾を受けている」と語る。ただし中国人の離脱が済州の不動産景気全般の急冷につながるという見方は多くない。コ・ジュンソク新韓銀行不動産投資顧問チーム長は、「今まで中国人の投資は実際の土地価値とは無関係に無分別な側面があった」と語った。

    「ムッチマ投機(どこでも投機)」熱が消えた済州島の不動産市場は、多少閑散とした。昨年、済州島の投資移民第対象地域が観光地や観光団地に限られたことに続き、今年はサード問題で中国人投資家・観光客が減った。内国人の投資も外地人の農地取得を制限する規制などで打撃を受けた。

    去る21日、新韓銀行のコ・ジュンソク不動産投資顧問TFチーム長と、金融資産が10億ウォン以上の資産家12人が済州島を訪れた。政治・政策などの話問題とは関係なく、済州島の不動産は人口増加と国際学校、神話歴史公園の開発などによって長期的に上昇するだろうという判断だった。

    資産家たちの最初の訪問地は、涯月の海岸沿いに建ったKカフェ。このカフェが位置した土地は現在の所有者が2002年に3.3㎡当たり40万ウォンで買収したが、今年は近所の土地が3.3㎡当たり700万ウォン台で取引された。土地の上に建てられた地上1~2階、延べ面積500平方メートルの近隣生活施設の建物は、保証金1億ウォンで年間1億3000万ウォンを稼ぎあげている。資産家らはここを皮切りに、西帰浦市の江汀村まで西海岸をめぐって投資するべき土地を調べた。済州島は大きく西済州と東済州に分けることができるが、西済州が比較的基盤施設が充実しており、投資性が高いという判断だ。

    外地人の農地取引が制限されて、価格を大幅に下げた土地が現れている。西帰浦市の大静邑武陵(ムルン)里に床面積120平方メートルの一戸建て住宅を備えた土地60平方メートルは、もとの呼び値は7億ウォンだったが、今月は5億5000万ウォンに価格を下げて取引された。

    しかし最近に価格を下げて出てくる土地の中には投資価値の低いものが多く、注意が必要だというのが業界の側の説明だ。済州島は4車線の道路がある土地でも水道水のない例が多いが、上水道のない地域では建築許可を受けることは事実上不可能だ。 「生態保全地域」や「景観保全地区」に分類された地域も開発が難しい。景色のよい海岸の自然緑地地域は投資価値のある方だが、価格は3.3㎡当たり300万~1000万ウォンで偏差が大きい。

    西帰浦市トムン洞のG公認仲介士は、「建築業者など法人がタウンハウス用途などで購入できる50億~200億ウォン台の土地の中には、まだ投資する価値がある土地が残っている」と語った。

    この日、現場踏査に参加した資産家は、済州はまだ投資性があると語った。子女を済州国際学校に通わせ、近くのキヤノンスビレッジの専有84平方メートルの保証金1000万ウォンと年1500万ウォンで住んでいるというキム某氏は「ここで4年暮らしただけで6000万だから、アパート投資を調べている」と語った。ソウル市盤浦に居住する他の参加者は、「土地では江汀マウルの近くとアパート価格が上がりはしたが、老衡洞(ノヒョンドン)など済州市の中心街をもう少し調べる計画」だと語った。

    コ・ジュンソクチーム長は「土地への投資は換金性が落ちるだけに、開発や人口動向などを考慮して、10年内外の中・長期的に計画しなければならない」と語った。
  • 毎日経済_チョン・スノ記者/済州=イ・ユンシク記者 | (C) mk.co.kr | 入力 2016-12-23 16:22:05