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江南の再建築「負担金の大釘」抜く...事業推進弾みつく
国土部の業務報告...小型供給義務比率の緩和／首都圏マンションの転売制限期間を１年→６ヶ月に短縮
- ◆再建築規制緩和／規制解ける再建築市場に春が来るか◆ソウルの江南高速バスターミナル近くの盤浦ウソンアパートは、事業を急ぐ再建築組合側と、これに反対する非常対策委員会の間で葛藤をかもしてきた。組合側は、今年で再建築超過利益返還制の猶予が終わるだけに、急いで管理処分計画認可まで終えなければならないという立場であり、非常対策委側は、急ぐといっても今年中に手続きを終えることは難しいだけに、設計業者の選定などを再び行う必要があるという主張だった。住民のキム某さん（43）は、「再建築超過利益返還制の猶予期限のせいで時間に追われ、急がなければという強迫感があった」とし、「規制が廃止されれば、たんに設計と再建築がきちんと推進されるように再びう見守るだろう」と語った。
政府が19日に再建築超過利益還収制廃止など再建築関連の規制を大幅に緩和して再建築事業が弾力を受けることになった。写真は、ソウル鴨鴎亭現代アパート全景。
再建築市場の釘となっていた規制が続々と抜かれている。国土交通部は1９日、大統領業務報告で、不動産市場の過熱期の2００６年、再建築アパートの投機熱風を鎮めるために導入された再建築超過利益返還制を廃止する計画だと明らかにした。
超過利益返還制は、再建築事業で正常住宅価格の上昇分を超えて利益が生じる場合、国が組合員らに返還する制度だ。再建築推進委員会の設立承認日から再建築竣工時まで、組合員1人あたりの平均利益が3０００万ウォンを超える場合、超過金額の1０～5０％を支払わなければなら不動産規制だ。
住宅市場が沈滞するやいなや2０12年5月、再建築に伴う負担金賦課を今年の末まで一時的に免除されるように関連法律を改めたが、今回は恒久的な廃止で糸口をつかんだ。最終施行までは、改正法律案の国会通過手続きが残っている。
国土交通部はまた、首都圏の過密抑制圏域内の再建築事業の場合、所有住宅数に関係なく1世帯当たり1住宅のみ供給する規制も解き、既存の組合員が望む場合には、新規住宅を所有住宅数と同様に優先供給を受けられるように許可することにした。
これとともに、再建築事業時に過密抑制圏域では全世帯数の６０％以上は８5平方メートル以下の住宅を建設するが、その範囲内で小坪型（６０平方メートル以下）の供給割合を、市・道条例で別途規定できるようにした規制も緩和し、小坪型別途供給規制は撤廃することにした。
国土交通部のこのような再建築規制緩和は、再建築市場内に微妙な変化をもたらすことになるようだ。まず、再建築超過利益返還制の廃止は再建築市場はもちろん、最近の上昇勢いにある再建築アパートの売買価格に肯定的な影響を与えると思われる。これまで「負担金」という不透明性のために、事業推進を嫌ってきた再建築「準備」状態のアパート住民の立場や、再建築事業権を取得しなければならない建設会社の立場から見ると、かなり大きな好材料だ。
再建築超過利益返還制の廃止は、最近、再建築の熱気が徐々に熱くなっている狎鴎亭の現代アパートなど、江南（カンナム）圏一帯の老朽アパートが直接の受益対象だ。もちろん、ソウルなど首都圏を含む、全国の再建築事業に一般的に適用される。制度廃止の恩恵は、江南などの一部地域に限定されるわけではないという話だ。過去、実際に再建築負担金が賦課された事業所は、ソウルの中浪（チュンナン）区・松坡（ソンパ）区などに位置している。当初、賦課される予定だったが制度猶予で恩恵を受けた団地も、ソウルを含めて京畿（キョンギ）・釜山など様々な地域に分布している
ただし、盤浦ウソンアパートの事例や最近の再建築にスピード感をぐんぐん増している江南、果川（クァチョン）一帯の再建築組合などの場合、あえて年内に管理処分計画認可手続きまで終えなければならない必要はなくなった。再建築推進動力が一時消えたわけだ。とは言え、再建築組合員の立場から見れば、規制という不透明性が除去され、時間をかけてより合理的な代案を模索できる余裕を持つことになったわけだ。移住需要が一挙に押し寄せ、チョンセ住宅難が深刻化する憂慮も減少した。
これとともに、首都圏の民間宅地内のアパートの分譲権転売制限も緩和される。現在は投機を防ぐために、首都圏の民間宅地内の住宅の場合は1年間の転売が制限されているが、国土交通部はこれを６ヶ月に短縮することにした。市場の状況から、相場差益にともなう投機憂慮がないうえ、2００８年９月に地方の転売制限はすでに解かれたからだ。
国土交通部は来る７月ごろに実施できるよう、法施行令の改正を推進する計画だ。法改正は必要なく、施行令だけを修正すればよい事項なので、計画に大きな支障はない見込みだ。
国土交通部の関係者は、「不動産過熱懸念が生じた場合、投機過熱地区に指定すると3年間の転売が制限されるため、安全装置もある」と語った。
政府の再建築超過利益返還制廃止の推進について、市場では一斉に歓迎を示した。不確実性で再建築事業の推進に大きな引っ掛かりとなる規制が消えたからだ。パク・ハプスＫＢ国民銀行不動産チーム長は、「超過利益返還制は未実現利益に課税するなどの問題が多い制度」とし、「再開発の場合は利益返還制度がないのに、再建築にだけ残っており、公平性の問題まであり、廃止が望ましい」と語った。 - 毎日経済_イ・グヌ記者/ウ・ヂェユン記者 | (C) mk.co.kr | 入力 2014-02-19 17:39:16
