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「保証金1億飛び」...カントンチョンセ被害続出

「入居者のいる競売」1年間で20%増 

  • 「保証金1億飛び」...カントンチョンセ被害続出
ソウルの陽川区に住むチュ某さん(32)は最近、青天の霹靂のような話に接した。2年前に結婚し、占有面積52平方メートル規模の1億8000万ウォンばかりの借家を用意したが、家主が1億5000万ウォンの住宅担保ローンを返済できず、家が競売に移ることになったという通知だった。チョンセ契約当時、家主が家を担保にローンを組んだことは知っていたが、相対的に安いチョンセ金額に「まさか」と、さっさと契約したのが不覚だった。

チュさんのように、家主が銀行から先順位担保ローンを受けた家を契約したが、路上に追い出されることになる「カントン(空き缶)チョンセ」入居者が最近多くなった。24日、不動産競売情報業者の「チヂオークション」によれば、今年に入って首都圏の競売法廷に出てきたチョンセアパートの競売物件は総3333件で、このうち賃借人がいる物件数は1754件に達した。入居者の住んでいる家が競売に出されたケースが、より多かったという話だ。2008年には5170件に過ぎなかった賃借人のいる首都圏アパートの競売物件数は増え続け、昨年は1万5679件を記録した。

特に今年に入って落札された870件の首都圏のアパート物件中、競売請求人が請求した債権額よりも落札価格が低かったケースは274件ほどになった。1順位の債権者でさえ借金を全て返済されない「完全カントンチョンセ」が相当にあるということを意味する。ふつうは競売でいくら良い値がついたといっても、得られる金は鑑定価格の80%ほどだ。相場で3億ウォンあまりのチュさんの借家が2億4000万ウォンで売れても、銀行が1億5000万ウォンを持っていくと、チュさんは1億ウォン近い金を返してもらうことができない状況だ。

このようなカントンチョンセ物件の競売行列を防ぐためには、根本的に売買市場の活性化が必要だというのが専門家たちの指摘だ。ふつう、相場の60~80%で取引される競売市場ではなく、家主が一般売買市場で家を売り、借金や保証金を返済できるようにしなければならないということだ。競売の危機に処した入居者の行動要領も重要だ。いったん借家が競売に移った場合には、新旧の家主や他の当事者がどのように要求しても引っ越してはならない。家を占有していてこそ、対抗力は消えないからだ。

チョンセ金が空の高さも知らずに突き上がり、売買価格は横ばい水準にとどまって、チョンセ金(賃貸住宅一括保証金)と、家主の金融会社貸付金の合計が競売価格に肉迫する「カントンチョンセ」が増え続けている。

競売市場が活況を帯びるているところには不動産市場の回復期待もあるが、相場より安いカントンチョンセ物件の競売物量もあふれているからだ。それにもかかわらず、入居者のチョンセを好む現象は依然としており、最近はカントンチョンセに「泣く泣く」契約する需要も増えている。では、競売の危機に瀕している入居者の立場からはどのように対処すべきだろうか。

コ・ジュンソク新韓銀行清潭駅支店長は、「チョンセ借家が競売に渡ったと当惑してしまい、法的に保証された自分の権利さえ正しく見出せないケースが多い」とし、「留置権を行使したり、その他の財産仮差押さえなど、多様な方法を使って保証金を完全に取り返すこともできるので、落ち着いて対応することが重要だ」と語る。

契約時に転入届を行い確定日付を受け、対抗力を備えることは基本中の基本だ。

契約満了を控えている場合は、郵便で家主に、事前に内容証明を送ることも重要だ。後日、契約満了時に法的な証拠として使用できるからだ。

いったん借家が競売に移った場合には、新・旧の大家や他の当事者がどのような方式で要求してきても、他の場所に引っ越ししてはならない。家を占有していてこそ、対抗力が消えないからだ。家を落札した相手などと協議して、チョンセ金を受け取るまで占有状態を維持しながら、冷静に対応しなければならない。

これとともに、前家主の他の財産を調べ、仮差押さえ申請を行い賃貸借保証金の返還請求訴訟を提起することも、自分の保証金を踏み倒されない良い方法だ。
  • 毎日経済_ペク・サンギョン記者 | (C) mk.co.kr
  • 入力 2014-02-24 17:33:56