Q.韓国ではマイホームを建てる人よりも中古住宅を買う人が多いようです、なぜですか?

답변게시판
A.
中古住宅。考えてみれば韓国の住宅問題の中で最も大きな問題です。

古い住宅は価値が低くなって当然です。一戸建て住宅で古い家の場合はほとんどの値を打ってくれません。土地の値がすべてでしょう。古い家を解体するためにお金がかかるので、その分値段が下がる境地です。

一時期は、韓国で古い家を買って、複数の世帯が住む集合住宅を建てるのが流行だったこともありました。なぜ空いている土地に家を建てず、古い家を買ってそれを改修して住むのか気になりますか、大都市では家を建てる空き地がほとんどないからです。

郊外に出れば素敵な家を建てるだけの空地がなくはありません。芸術家やお金と時間の多い人が集まって住んでいる住宅団地もたまにあります。ソウルから近いニュータウンの盆唐(ブンダン)と一山(イルサン)には、一戸建て住宅団地があり、結構人気があります。そのぶん値も高いですが。

盆唐と一山の単独住宅地は、都市開発の計画段階から単独住宅地として確定し、土地を分譲したので、土地の価格も高価なものでした。分譲初期にはあまり人気がありませんでしたが、希少性のためか、程なくして人気を集め始めました。おそらく、お金持ちの社長や政治家、アーティストが新都市の一戸建て住宅に生活の基盤を移したことも人気を集めた秘訣なのでしょう。

しかし、毎日通勤をする必要がある会社員は考えることもできません、夢にも見ない事です。しかも、相当勤勉でないと、一戸建て住宅を維持することは困難です。一日を生きることがやっとの小市民は、古くても通勤しやすい職場の近くの住宅に住むでしょう。

せっかく尋ねていただきましたが、集合住宅を建て売りしようという業者に会わなかったり、政府の再開発計画に編入されていない場合、古い一戸建て住宅は本当に売れません。一戸建て住宅を買って、崩して、新たに建てるというのが非常に面倒だからです。それだけのお金を持っていない人は魅力を感じないでしょう。

そのため、古い住宅に住んでいる人は余裕がある場合は家を解体して、4階ほどになる集合住宅を建て、1階には店舗を入れて2~3階は貸し出して、自分の家族は4階に住む夢も見ますが、下手すると1階の貸店舗部分や2~3階の住宅が空いたまま残り、破産するにはぴったりの状況になります。

古いアパートの事情は中古一戸建て住宅とは全く異なります。特にソウル江南の古いアパートは、他の国の人の想像を超越するほど価格が高いです。入居してから30年が過ぎた56㎡アパートの値が10億ウォンに迫るほどですから。

価格差はありますが人気エリアのアパートは事情がほぼ似ています。一戸建て住宅は減価償却が適用されますが、アパートには最初から減価償却という概念がないように見受けられるのが、韓国の住宅市場の特徴の一つです。もちろん田舎の古いアパートはソウル郊外の一戸建て住宅と事情が同じになります。古いアパートの価格が高い理由は、高層マンションに建て替えた場合、はるかに価格が上がるという期待感からです。

付言説明をするとすれば、一つの世帯が56㎡規模の5階建てのアパートを18~20階に建て替えた場合、一つの世帯が120~180㎡のアパートとして建てらますが、世帯数も少し増えます。もちろん中古の家に住んでいる住民も建て替えにかかる費用を負担する必要がありますが、周辺の相場を考えれば、その費用を払っても残る計算になるため、古いアパートでも高い価格が維持されているわけです。

もちろん、このような計算は江南のマンションが、少なくとも現在の相場を維持して、アパート面積が大きいほど、価格(単位面積当たりの価格)が高い傾向が続くという条件が合えばこそ、可能です。現政府が不動産市場の活発化を図る政策を広げる前には江南の再建築マンションの価格が若干下落したそうです。ただし、政府の不動産政策により一番最初に再建築アパートの値が上がっているそうです。

参考までにお教えしますが、ソウル江南のマンションは、住宅の値が落ちるときは最も遅く落ち、上がるとき一番最初に上がる非常にユニークな地位を維持しています。そのため、住宅価格が揺動を打ちながら、ソウルのマンション価格は、江南の3つ区と、残りの地域間で格差が広がっています。

10月初めを基準にして、ソウル江南3区のマンション売買価格は平均3.3㎡(坪)当たり2579万ウォンで、他の地域の353万ウォンに比べてほぼ2倍に達しています。

外国の視点から見れば、韓国の住宅市場、特にアパートの再建築が少し奇妙に見えるでしょう。アパート建て替えに関する詳細は後ほどまた、お教えしますね。
  • Lim, Chul/写真=毎日経済
  • 入力 2014-10-10 17:00:00

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