トップ > コラム > FOCUS > 地下練習室レンタル事業が熱い、空室率の管理さえうまくいけば20％以上のハイリターン
＃ 会社員キム・スワン（30）さんは、ソウル市銅雀区舎堂洞（サダンドン）のある店舗住宅の複合ビルの地下室を借り受けて、舞踊練習室を運営している。前金500万ウォンと家賃50万ウォンで専有面積66平方メートルの地下スペースを借り、鏡と床や防音などの施設費で約800万ウォンを使った。キムさんは電気料金・暖房費などを省いて、月平均120万ウォンの収入を上げる。キムさんは、「練習室は一日または一ヶ月以内の短期間、特定の時間帯にスペースを貸す方式なので、ワンルームやオフィステルに比べて特に神経を使うことはそれほどない」とし、「今のような低金利時代に、ころ合いの財テク手段もない状況を考慮すると、機会費用とその他の減価償却費を計算しても年間純益が40％のライン」と語る。
韓流ブームに加えて「スーパースターK」や「ダンシング9」などの各種オーディション番組が人気を集め、練習室の賃貸業が新たな「ニッチ」の投資先として浮上している。最近、会社員の小グループやダンス・舞踊などの各種同好会の集まりが活発になり、練習室の需要がより増える傾向にある。キムさんの場合は練習室をひとつだけ運営するが、本業を辞めて一人で5室ほど運営する投資家も生まれるほどだ。
「芸術の殿堂」など文化のメッカであるうえに、若い流動人口が密集した舎堂・梨水駅・江南や麻浦などを中心に、このような練習室が最近集中してできている。特に舎堂・梨水駅の近隣は、伝統的な練習室の密集場所としてあげられる。需要の側面からは、芸術の殿堂・大学路公演会場などと地下鉄でつながり、俳優・ダンサーをはじめ、彼らにレッスンを受けようとする受験生などが訪れる。週5日制の勤務施行の後には、実用音楽やダンスなどに関心を持つ20~40代の会社員がグループを作って通う。
最近では江南区を中心に、練習室が大型化する傾向にある。アイドル芸能人を育てて、Kポップブームに合流しようとする中小のエンターテイメント各社が雨後の筍で現れて、専有面積150平方メートル以上の大型練習室の需要が高まっているというのが、論覬洞（ノニョンドン）のある不動産業者代表の言葉だ。この業者は、「他の地域よりもスケールの大きい練習室が、7号線の鶴洞（ハクトン）駅から論覬駅、2号線の宣陵（ソンヌン）駅に向かってできている」とし、「江南はオフィステルや地下あるいは中小型ビルの地上階など、賃貸料が高いスペースにもできているのが特徴」だと語った。
最近になって脚光を浴びている地域は麻浦だ。弘大（ホンデ）のアンダーグラウンド音楽が中心になっていた練習室は、いまやエンターテイメント業界の「練習生」になるために準備する若者たちの需要に応じて、合井（ハプチョン）・望遠（マンウォン）・城山洞（ソンサンドン）に圏域を広げた。不動産センターのチャン・ギョンチョル理事は、「YGのほかにWMの望遠洞のビル買い取りや、SMの城山洞新社屋の準備をはじめ、合井・城山洞に10社以上のエンターテイメント社が押し寄せた」とし、「MBC（毎日放送）・CJE＆M・KBSメディア・SBSプリズムタワーなどが上岩DMC（Digital Media City）近くに定着して、放送・芸能産業を支える貯水池の役割をする練習室も増えている」と分析した。
裏通りに位置した中・小型ビルの地下空間が、練習場として多く活用されている。これまで建物の地階は、風通しが悪いという理由で敬遠されがちだったが、むしろ防音に有利で家賃が安いことから、ダンス・楽器・ボーカルの練習スペースに最適だ。維持管理費も安い。広報も主にインターネットカフェなどを通じて行われるので、あえて看板を出すこともない。出入口のパスワードを携帯電話の文字メッセージでやり取りし、スペースを借りた側が簡単な掃除まですませる式で行われる。
彼らの支払う使用料は、1時間当たり6000～1万ウォン台だ。練習室賃貸業は安定した需要層を確保さえすれば、20％以上の収益を出したりもする。
練習室レンタル事業は流行しているが、注意点もある。
練習室の貸館は、保証金なしに時間・日単位の使用料のみを受け取る超短期「チョンセ」形態なので、正規の仲介業者ではなく、主に実用音楽・舞踊関連のコミュニティを介して直接取引の形式で行われる。ただし、供給が増えるとともに生じる空室率が伏兵だ。ボーカル練習室を5年め運営しているハン・ヨンウォンさん（仮名・38）は、「練習室は個別に統計をつかめないが、関連するコミュニティに入って眺めるだけでも増えているように体感する」とし、「競争が激しくなるほど、空室率にもっと注意しなければならない」と耳打ちした。
地下練習室レンタル事業が熱い、空室率の管理さえうまくいけば20％以上のハイリターン
オーディション・同好会熱風、遊休地下室を改装し短期賃貸…舎堂駅・江南・麻浦一大でブーム
韓流ブームに加えて「スーパースターK」や「ダンシング9」などの各種オーディション番組が人気を集め、練習室の賃貸業が新たな「ニッチ」の投資先として浮上している。最近、会社員の小グループやダンス・舞踊などの各種同好会の集まりが活発になり、練習室の需要がより増える傾向にある。キムさんの場合は練習室をひとつだけ運営するが、本業を辞めて一人で5室ほど運営する投資家も生まれるほどだ。
「芸術の殿堂」など文化のメッカであるうえに、若い流動人口が密集した舎堂・梨水駅・江南や麻浦などを中心に、このような練習室が最近集中してできている。特に舎堂・梨水駅の近隣は、伝統的な練習室の密集場所としてあげられる。需要の側面からは、芸術の殿堂・大学路公演会場などと地下鉄でつながり、俳優・ダンサーをはじめ、彼らにレッスンを受けようとする受験生などが訪れる。週5日制の勤務施行の後には、実用音楽やダンスなどに関心を持つ20~40代の会社員がグループを作って通う。
最近では江南区を中心に、練習室が大型化する傾向にある。アイドル芸能人を育てて、Kポップブームに合流しようとする中小のエンターテイメント各社が雨後の筍で現れて、専有面積150平方メートル以上の大型練習室の需要が高まっているというのが、論覬洞（ノニョンドン）のある不動産業者代表の言葉だ。この業者は、「他の地域よりもスケールの大きい練習室が、7号線の鶴洞（ハクトン）駅から論覬駅、2号線の宣陵（ソンヌン）駅に向かってできている」とし、「江南はオフィステルや地下あるいは中小型ビルの地上階など、賃貸料が高いスペースにもできているのが特徴」だと語った。
最近になって脚光を浴びている地域は麻浦だ。弘大（ホンデ）のアンダーグラウンド音楽が中心になっていた練習室は、いまやエンターテイメント業界の「練習生」になるために準備する若者たちの需要に応じて、合井（ハプチョン）・望遠（マンウォン）・城山洞（ソンサンドン）に圏域を広げた。不動産センターのチャン・ギョンチョル理事は、「YGのほかにWMの望遠洞のビル買い取りや、SMの城山洞新社屋の準備をはじめ、合井・城山洞に10社以上のエンターテイメント社が押し寄せた」とし、「MBC（毎日放送）・CJE＆M・KBSメディア・SBSプリズムタワーなどが上岩DMC（Digital Media City）近くに定着して、放送・芸能産業を支える貯水池の役割をする練習室も増えている」と分析した。
裏通りに位置した中・小型ビルの地下空間が、練習場として多く活用されている。これまで建物の地階は、風通しが悪いという理由で敬遠されがちだったが、むしろ防音に有利で家賃が安いことから、ダンス・楽器・ボーカルの練習スペースに最適だ。維持管理費も安い。広報も主にインターネットカフェなどを通じて行われるので、あえて看板を出すこともない。出入口のパスワードを携帯電話の文字メッセージでやり取りし、スペースを借りた側が簡単な掃除まですませる式で行われる。
彼らの支払う使用料は、1時間当たり6000～1万ウォン台だ。練習室賃貸業は安定した需要層を確保さえすれば、20％以上の収益を出したりもする。
練習室レンタル事業は流行しているが、注意点もある。
練習室の貸館は、保証金なしに時間・日単位の使用料のみを受け取る超短期「チョンセ」形態なので、正規の仲介業者ではなく、主に実用音楽・舞踊関連のコミュニティを介して直接取引の形式で行われる。ただし、供給が増えるとともに生じる空室率が伏兵だ。ボーカル練習室を5年め運営しているハン・ヨンウォンさん（仮名・38）は、「練習室は個別に統計をつかめないが、関連するコミュニティに入って眺めるだけでも増えているように体感する」とし、「競争が激しくなるほど、空室率にもっと注意しなければならない」と耳打ちした。
- 毎日経済_キム・イノ記者 | (C) mk.co.kr
- 入力 2014-12-12 15:36:09
