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[チョンセ対策の逆説 ⑥] 新しい賃貸モデルが至急必要だ
チョンセ（伝貰）は、韓国独特の住宅賃貸制度
＃4億5000万ウォンのチョンセの賃貸住宅に住んでいる賃借人(借家人)に相場に合わせて保証金7000万ウォンを上げる代わりに、ウォルセ30万ウォンを要求したところ、お金に狂った「守銭奴」という扱いを受けました。ウォルセを少しだけもらうよりは、家さえ売れれば、最近、収益率がいいという商家に投資したいです。でも、築20年のアパートはあまり売れませんね」（ソウル・江南区道谷洞のDアパート家主イ某氏・62）
＃ソウル・江南区水西洞に専有面積97㎡のアパートを半チョンセ（保証金付きのウォルセ）で賃貸していたチョン某氏（60）は最近、7億ウォンでアパートを売って、そのお金に銀行の融資を合わせて世宗市のアパート団地内の商家を買った。ジョン氏は、「半チョンセ・ウォルセのものが多く、借家人を探すのが容易ではない」とし、「商家の保証金1億ウォンにウォルセ400万ウォン程度を貰うと、住宅よりも収入がよい」と述べた。
韓国固有のチョンセ制度の下で、家主は住宅価格の上昇による資本差益を狙う「投機家」でありながら、賃借人(借家人)にはウォルセの負担がない「安い賃貸住宅の供給者」という二重の機能をしてきた。しかし、状況は急変している。最近3年間の全国住宅価格は総2.63％、ソウルは3.63％下落した。年間ベースで計算すれば、全国住宅価格は年間0.9％、ソウル住宅価格は年間1.2％ずつ下落した。このような状況が続く場合は、家主としては借家を維持すればするほど損害が出る。最近、大勢になった保証金付きのウォルセも家主にとって魅力的でないのは同じだ。
このような状況で大韓民国は、これまで「多住宅所有者=投機家」というフレームの中に閉じ込められていた。商家やビルや株式を売買することは、健全な投資であるが、家主が住宅を複数購入するのは投機行為だというのが基本的な認識だ。野党が定番メニューで持ちだしてくるチョンセ・ウォルセ上限制（価格上限制）と賃貸契約更新請求権も、このような発想から始まった。最近では、法務部と企画財政部が主導で、チョンセ期間を2年から3年に伸ばしてチョンセ・ウォルセの転換率の上限を下げるという計画を推進したのも家主を圧迫するフレームの延長線だ。
問題は、このような政府の対策がチョンセ需要だけを増やし供給は減らし、チョンセ金（保証金）を高騰させ、住宅を不安にさせるなど悪循環を作ったという点だ。盧泰愚政権の時から公共賃貸供給を増やすと明らかにしていたが、いまだ公共賃貸の普及率は6％台と、先進国に比べて半分にも満たない。企業型賃貸市場も道のりが長い。国内賃貸住宅供給の81％が制度圏以外の、民間多住宅者に依存せざるをえないのが現実だ。米国（44.3％）、日本（64.4％）、ドイツ（64.1％）に比べて、多住宅者が占める割合がはるかに高い。
漢陽大学都市工学科のイ・チャンム教授は「国民の40％以上がチョンセ・ウォルセに居住し、賃貸市場供給量の81％を多住宅所有者に依存しているのが現実」とし、「家主を投機家にして供給が減れば、住宅不安はそのまま国民全体が抱え込まなければならない」と指摘した。
多住宅所有者の譲渡税重課は、昨年末に廃止された。しかし、多住宅所有者に不利益を与える差別は相変わらずだ。代表的なのが、総合不動産税だ。財産税とは別に、1住宅所有者は公示価格9億ウォン以上、2住宅以上の多住宅所有者は合算した住宅価格が6億ウォンを超えると0.5~2％を追加で毎年賦課する。建国大学不動産学科のシム・ギョオン教授は「多住宅所有者が賃貸事業者として登録すると、これまでかからなかった健康保険料など準租税負担も発生する」とし、「税金を避けるために住宅を売って、収益型不動産に投資家の資金の流れが集まるのは当然だ」と指摘した。
固定資産税も同じだ。ソウル江南（カンナム）に20億ウォンを超えるチョンセで暮らしている借家人は、総合不動産税はおろか、財産税も一銭も生じない。韓国は不動産の所有者に財産税を賦課し、居住者には住民税を課すからだ。一方、イギリス・フランスでは、財産税を住宅所有者ではなく、住宅の居住者に賦課する。このとき、財産税の課税標準も住宅資産価値や賃貸価値だ。賃借人(借家人)保護の目的で「ウォルセ所得控除」を導入した韓国とは正反対だ。
＃ソウル・江南区水西洞に専有面積97㎡のアパートを半チョンセ（保証金付きのウォルセ）で賃貸していたチョン某氏（60）は最近、7億ウォンでアパートを売って、そのお金に銀行の融資を合わせて世宗市のアパート団地内の商家を買った。ジョン氏は、「半チョンセ・ウォルセのものが多く、借家人を探すのが容易ではない」とし、「商家の保証金1億ウォンにウォルセ400万ウォン程度を貰うと、住宅よりも収入がよい」と述べた。
韓国固有のチョンセ制度の下で、家主は住宅価格の上昇による資本差益を狙う「投機家」でありながら、賃借人(借家人)にはウォルセの負担がない「安い賃貸住宅の供給者」という二重の機能をしてきた。しかし、状況は急変している。最近3年間の全国住宅価格は総2.63％、ソウルは3.63％下落した。年間ベースで計算すれば、全国住宅価格は年間0.9％、ソウル住宅価格は年間1.2％ずつ下落した。このような状況が続く場合は、家主としては借家を維持すればするほど損害が出る。最近、大勢になった保証金付きのウォルセも家主にとって魅力的でないのは同じだ。
このような状況で大韓民国は、これまで「多住宅所有者=投機家」というフレームの中に閉じ込められていた。商家やビルや株式を売買することは、健全な投資であるが、家主が住宅を複数購入するのは投機行為だというのが基本的な認識だ。野党が定番メニューで持ちだしてくるチョンセ・ウォルセ上限制（価格上限制）と賃貸契約更新請求権も、このような発想から始まった。最近では、法務部と企画財政部が主導で、チョンセ期間を2年から3年に伸ばしてチョンセ・ウォルセの転換率の上限を下げるという計画を推進したのも家主を圧迫するフレームの延長線だ。
問題は、このような政府の対策がチョンセ需要だけを増やし供給は減らし、チョンセ金（保証金）を高騰させ、住宅を不安にさせるなど悪循環を作ったという点だ。盧泰愚政権の時から公共賃貸供給を増やすと明らかにしていたが、いまだ公共賃貸の普及率は6％台と、先進国に比べて半分にも満たない。企業型賃貸市場も道のりが長い。国内賃貸住宅供給の81％が制度圏以外の、民間多住宅者に依存せざるをえないのが現実だ。米国（44.3％）、日本（64.4％）、ドイツ（64.1％）に比べて、多住宅者が占める割合がはるかに高い。
漢陽大学都市工学科のイ・チャンム教授は「国民の40％以上がチョンセ・ウォルセに居住し、賃貸市場供給量の81％を多住宅所有者に依存しているのが現実」とし、「家主を投機家にして供給が減れば、住宅不安はそのまま国民全体が抱え込まなければならない」と指摘した。
![[チョンセ対策の逆説 ⑥] 新しい賃貸モデルが至急必要だ](https://cdn.mottokorea.com/mottokorea/userfiles/2014/11/image_readbot_2014_1380727_1414924893160874611.jpg)
< 国家別賃貸住宅供給者中の個人の割合 >
固定資産税も同じだ。ソウル江南（カンナム）に20億ウォンを超えるチョンセで暮らしている借家人は、総合不動産税はおろか、財産税も一銭も生じない。韓国は不動産の所有者に財産税を賦課し、居住者には住民税を課すからだ。一方、イギリス・フランスでは、財産税を住宅所有者ではなく、住宅の居住者に賦課する。このとき、財産税の課税標準も住宅資産価値や賃貸価値だ。賃借人(借家人)保護の目的で「ウォルセ所得控除」を導入した韓国とは正反対だ。
![[チョンセ対策の逆説 ⑥] 新しい賃貸モデルが至急必要だ](https://cdn.mottokorea.com/mottokorea/userfiles/2014/11/image_readmed_2014_1380727_1414924893160865511.jpg)
< ポスト・チョンセ時代をストップさせている古びたフレーム >
- 毎日経済_イ・グンウ記者 / イム・ヨンシン記者 | (C) mk.co.kr
- 入力 2014-11-02 17:58:11
